Ⅰ. 배경 및 목적
▶ 소규모주택정비사업은 종래 재개발이나 재건축과 같은 「도시정비법」 상 대규모 정비사업의 한계를 극복하기 위한 대안으로 건축규제 완화 및 사업절차 간소화 등을 바탕으로 원주민의 정착률을 제고하고 도심지역의 재생을 통한 지역경제 활성화에 긍정적인 효과를 기대하면서 생겨남
○ 대규모 정비사업의 한계로 ① 획일적 정비사업으로 인한 축적된 지역문화 및 커뮤니티의 해체, ② 대규모 철거 방식으로 인한 주변 주택시장의 불안, ③ 정비사업의 초기 재원조달이나 사업비 절감의 어려움, ④ 공공의 일방통행식 사업추진으로 인한 지역주민의 참여 및 역할 저하 등을 들 수 있음
▶ 「소규모주택정비법」의 당초 도입 취지에 비하여 소규모주택정비사업이 활성화되지 못하고 있는데, 그 이유는 소규모 사업이다 보니 높은 공사단가로 인한 사업추진 비용 부담의 증가로 사업성이 낮을 뿐 아니라 부동산 규제강화로 인하여 부동산시장이 냉각되면서 사업활성화의 동력이 떨어지고 있기 때문으로 판단됨
○ 소규모주택정비사업의 활성화를 위해서는 「소규모주택정비법」 의 개선이 필요할 뿐 아니라 다른 관련 법령에 의한 정비사업의 지원도 함께 이루어져야 하는데, 이 법의 제정과 관계 법령의 개정이 함께 이루어지지 못하여 사업활성화가 미진한 것으로 판단됨
▶ 이에 본 연구는 「소규모주택정비법」에 따른 소규모주택정비사업의 “활성화”를 위하여 이론상 또는 실무상 요구되는 관계 법령의 개정 필요성을 검토하고 개정안을 제시하고자 함
Ⅱ. 주요 내용
▶ 「소규모주택정비법」과 소규모주택정비사업의 한계
○ 소규모주택정비사업은 도시 내 작은 구역 내에 노후화된 주택이 다수 존재하고 그로 인하여 위협받는 국민의 안전을 확보하고, 점차 열악해지는 주거환경 문제를 적기에 해결하고자 2017년 「소규모주택정비법」이 제정되면서 도입. 법률은 제정된 이후 4차례의 일부개정, 6차례의 타법개정이 있었는데, 약 2년의 시행기간을 고려하면 매우 빈번한 것임
○ 소규모주택정비사업은 권리의무관계가 복잡하고, 도시관리 행정청의 개입이나 관리가 많이 이루어지는 도시 내에서 이루어지는 등 다양한 법률관계 및 관계법령과 연관되어 있는데, 관련 법령에 의한 지원이 부족하거나 세법상의 규제로 소규모주택정비사업이 활성화되지 못하는 원인이 되고 있음
○ 여전히 소규모주택정비사업의 필요성은 유효하므로, 향후 도심의 쇠퇴해가는 소규모 노후 불량주거지를 개선하고 정비하기 위해 사업의 활성화 방안을 마련하는 데에 초점을 맞출 필요가 있음
▶ 「소규모주택정비법」의 문제점
○ 「소규모주택정비법」은 법리적인 측면에서 「도시정비법」의 사업절차를 간소화하는 일환으로 ① 정비계획 및 구역지정의 생략, ② 조합설립추진위원회의 생략, ③ 사업시행계획인가절차와 관리처분계획인가절차의 통합을 추구하였으나, 간소화된 절차로 인하여 오히려 법적 공백과 모순이 발생하였음
○ 「소규모주택정비법」은 실무적인 측면에서 ① 사업구역의 소규모에 따른 경제성 부족, ② 높은 사업비로 인한 조합원 부담의 가중, ③ 타 법령에 의한 사업성 악화, ④ 사업활성화를 위한 타 법령의 제도적 지원 부족 등의 한계를 가진 것으로 평가되고 있음
▶ 소규모주택정비사업의 활성화를 위한 제도개선 방향
○ 가로주택정비사업의 조합원입주권 및 종전주택 양도세 비과세
조합방식으로 시행되는 가로주택정비사업은 조합원입주권이 발생함에도 불구하고 현행 「소득세법」은 가로주택정비사업의 조합원입주권을 인정하지 않아 양도소득세의 부과대상이 되므로 조합원입주권의 범위에 포함시켜 비과세할 필요가 있음
○ 조합에 대한 비영리법인 과세
「소규모주택정비법」 상의 정비조합도 「도시정비법」의 정비조합과 마찬가지로 비